Pytaj zanim zobaczysz – czyli jak rozpocząć poszukiwania działki budowlanej?

P1000941

Aby zbudować dom potrzebna jest działka. Jeśli jej nie mamy to musimy ją znaleźć i kupić. Zakup działki pozornie wydaje się prosty, ale jak pisałem w poprzednim poście nasze poszukiwania działki budowlanej rozpoczęły się w kwietniu 2010 roku, a więc już prawie trzy lata minęły. Wprawdzie wkrótce powinna nastąpić ostateczna finalizacja transakcji, ale gdy to się naprawdę stanie to będę mógł napisać, że ten etap mamy już za sobą.

Chciałbym się z Wami podzielić moimi doświadczeniami na temat samych poszukiwań działki. Wierzę, że są to cenne uwagi, które mogą Wam zaoszczędzić sporo czasu.

W obecnych czasach niemal każdy rozpoczyna swoje poszukiwania od ogłoszeń w Internecie. Jest kilka dobrych portali, które mają setki tysięcy ogłoszeń i dość łatwo je przeszukiwać według określonych kryteriów (powierzchnia, miejscowość, etc), ale jednak polecam, aby nie zawężać tych kryteriów za bardzo, ponieważ część atrakcyjnych działek możemy po prostu ominąć, gdyż nie wszystkie informacje są wprowadzone do ogłoszeń.

W moim przypadku poszukiwania dotyczyły działki w okolicach Warszawy i po różnych analizach postanowiłem z żoną, że nie chcemy wydać więcej niż 300 tysięcy złotych na samą działkę. Podczas wyszukiwania działki kryteria były jednak znacznie szersze – szukaliśmy działek z ceną ofertową pomiędzy 200 a 450 tysięcy. Po pierwsze, aby nie stracić z pola widzenia potencjalnych okazji, a po drugie nastawialiśmy się na negocjacje cenowe w przypadku atrakcyjnych działek. O negocjacjach napiszę innym razem, bo to także ciekawy temat.

To co jednak należy zrobić przed rozpoczęciem poszukiwań to przede wszystkim określić własne oczekiwania co do działki. Należy wziąć pod uwagę to, czy szukamy działki pod budowę wyłącznie samego domu, czy też planujemy tam uruchomić jakąś działalność gospodarczą; czy zależy nam na dużej działce, aby mieć możliwość urządzenia bogatego ogrodu, czy też wystarczy nam skromy trawnik i miejsce na grill. Poza wielkością działki ważna jest także sama jej lokalizacja. W przypadku działek w okolicach Warszawy każdy kilometr bliżej do centrum to z reguły wyższa cena ofertowa. Tak samo sprawa ma się w przypadku działek zlokalizowanych bliżej środków komunikacji publicznej, szczególnie tych szybszych jak metro, pociągi i tramwaje.

Kiedy już znajdziecie interesujące Was działki to stanowczo odradzam, aby od razu umawiać się na spotkanie z agentem lub sprzedającym i jechać je oglądać. To bardzo często tylko zwykła strata czasu. Jeśli pozornie wszystko wygląda dobrze w ogłoszeniu, to przede wszystkim warto chwycić za telefon i zadać pytania o to, czego w ogłoszeniu nie ma. Po moich doświadczeniach sugeruję zadać chociaż następujące pytania:

1/ Czy działkę przecinają linie średniego lub wysokiego napięcia? (nie widziałem ogłoszenia, które mówiłoby o tym, że takie linie przechodzą, a takie działki widziałem już nie raz i nie raz dowiadywałem się o tym przez telefon)

2/ Jakie są wymiary działki? (jestem dość podejrzliwy, gdy tak istotna informacja nie jest podana w ogłoszeniu – sama wielkość działki w metrach kwadratowych to zdecydowanie za mało, aby ocenić jej przydatność)

3/ Czy działka znajduje się w pobliżu linii kolejowych? A jeśli tak to jak blisko? (chcemy mieć blisko do dworca kolejowego, ale nie chcemy mieć pociągu przejeżdżającego co pół godziny tuż pod naszymi oknami)

4/ Czy działka znajduje się w bezpośrednim lub bliskim sąsiedztwie zakładów przemysłowych? (choćby sam hałas z pobliskiej fabryki może nam totalnie zrujnować komfort mieszkania)

5/ Czy jest coś jeszcze, co powinienem wiedzieć o tej działce? (takie otwarte pytanie, które może dostarczyć czasem całkiem nieoczekiwanych informacji)

Proponuję zadać te i inne pytania zanim zdecydujecie się na oglądanie działki na własne oczy. Zazwyczaj będziecie rozmawiać z agentami nieruchomości, z których większość opiera się na zasadzie, że im więcej osób działkę zobaczy to tym większa szansa na jej sprzedaż. Warto jednak przekonać agenta, aby cenił Wasz i swój czas podając możliwie najwięcej szczegółów przez telefon. Dokładnej lokalizacji zazwyczaj nikt nie poda, ale już przybliżona lokalizacja (w obrębie jakich ulic działka się znajduje) może Wam wiele zdradzić.

Niestety, podstawowym błędem sprzedających w Polsce jest to, że podpisują więcej niż jedną, a dość często kilkanaście umów pośrednictwa z różnymi agencjami nieruchomości. Tak więc nie raz dzwoniąc pod numer w ogłoszeniu spotkacie się z tym, że agent nie wie za dużo na temat działki, bo nawet jej nie widział na własne oczy, a często nawet nie wie czy jest jeszcze dostępna do sprzedaży. Agentom wydaje się często (a czasem mają takie cele narzucone przez własnych szefów), że ściągnięcie potencjalnego klienta na działkę to już połowa sukcesu. Może się też zdarzyć, że agent będzie chciał Wam pokazać działkę, którą już widzieliście dzięki komuś innemu, więc jeśli się tego domyślacie to od razu lepiej podać adres działki i zaoszczędzić w ten sposób mnóstwo czasu.

Po moich doświadczeniach wydaje mi się, że rynek pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w Polsce jest bardzo niedojrzały. Z czasem powinno się to zmienić, ale nie będzie to szybko. Mam w zwyczaju nie narzekać na zastałą sytuację i raczej wolę sobie z nią poradzić.

Mimo, że jak prawie każdy swoje poszukiwania prowadziłem w Internecie i dzięki temu zobaczyłem wiele ciekawych działek, to działkę, której zakup mam zamiar wkrótce sfinalizować znalazłem dzięki przypadkowej rozmowie w miejscowości, w której szukałem wymarzonego gruntu. Warto więc rozmawiać i zadawać pytania, jeśli już jesteśmy tam, gdzie okolica nam się podoba.

W następnym poście opiszę co warto sprawdzić po zobaczeniu działki, a tymczasem zachęcam do komentarzy pod tym wpisem oraz na Facebooku.

Podziel się tym artykułem!